Cour d'appel de Versailles, 12ème chambre, 18 février 2014, n° 13/01909

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Nullité du commandement de payer un loyer révisé non accepté

Cabinet Neu-Janicki

 

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Texte intégral

 

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

MCC

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 FEVRIER 2014

R.G. N° 13/01909

AFFAIRE :

Société BRCE LTD venant aux droits à la suite d’une transmission universelle de patrimoine de la SCI 2-4-6 MICHAUX, RCS PARIS D424920163, radiée à compter du 2 mars 2010,

C/

SARL LE MOULIN JOLI – RCS NANTERRE 451 720 734

 

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 17 Novembre 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° Section : B

N° RG : 09/06272

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

 

M^e Claire RICARD,

la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société BRCE LTD venant aux droits de la SCI 2-4-6 MICHAUX,

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

N13-4BS

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2013119

Ayant pour avocat plaidant M^e Michael SICAKYUZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0611

APPELANTE

****************

SARL LE MOULIN JOLI – RCS NANTERRE 451 720 734

 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

293-295, Boulevard Saint-Denis

XXX

 

Ayant pour avocat postulant M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 – N° du dossier 12813

Ayant pour avocat plaidant M^e Ismail BENAISSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0436

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Janvier 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Madame Isabelle ORSINI, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Statuant sur l’appel interjeté le 6 mars 2013 par la société Brce Ltd, société de droit étranger, venant aux droits à la suite d’une transmission universelle de patrimoine de la SCI 2 4 6 Michaux, contre le jugement rendu le 17 novembre 2011 par le tribunal de grande instance de Nanterre, qui a :

— dit nul et de nul effet le commandement délivré le 27 février 2009 à la société Le Moulin Joli

— débouté la SCI 2 4 6 Michaux de ses demandes reconventionnelles

— condamné la SCI 2 4 6 Michaux à payer à la société Le Moulin Joli la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— condamné la SCI 2 4 6 Michaux aux dépens.

**

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2002 enregistré le 14 juin 2002, M. Y a renouvelé au profit des époux X le bail commercial portaux sur divers locaux dépendant d’un immeuble sis XXX pour une durée de 3, 6, 9 années, avec effet rétroactif au 1^er janvier 2000, moyennant un loyer annuel en principal de 100. 000 francs, soit 15.244, 90 euros, payable par trimestre à terme échu (soit un loyer trimestriel de 25. 000 francs ou 4. 558, 23 euros TTC hors charges sociales).

Il est stipulé que le loyer sera révisable dans les termes de la législation sur la propriété commerciale alors en vigueur et il est prévu une clause résolutoire.

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2004, M^me X et les héritiers de M. X ont cédé le fonds de commerce de vins – restaurant- hôtel meublé exploité dans les lieux loués à la société Le Moulin Joli.

Cette cession a été signifiée par acte du 27 janvier 2004 à la SCI 2 4 6 Michaux venant aux droits de M. Y.

Par LR/AR du 1^er août 2006, la SCI 2 4 6 Michaux a notifié à la société Le Moulin Joli d’une part, la révision des loyers à effet du 1^er janvier 2006 selon les articles L.145-38 et suivants du code de commerce et du décret du 30 septembre 1953 et d’autre part, une augmentation des loyers à compter du 1^er janvier 2006 eu égard à la modification des facteurs locaux de commercialité (loyer trimestriel fixé à 10. 000 euros).

Par acte d’huissier en date du 27 février 2009, la SCI 2 4 6 Michaux a fait délivrer à la société Le Moulin Joli, un commandement de payer diverses sommes au titre de compléments de loyers (indexation) et charges impayés au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, hors procédure de déplafonnement en cours.

Par acte en date du 27 mars 2009, la société Le Moulin Joli a assigné le bailleur en opposition à ce commandement.

Par ordonnance en date du 7 juillet 2009, confirmé par la cour d’appel le 6 mai 2010, le juge des référés a constaté la résiliation du bail liant les parties par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société Le Moulin Joli et condamné celle-ci au paiement de la somme provisionnelle de 19.727,60 euros TTC à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges pour la période du 1^er janvier 2006 au 30 juin 2008.

La société Le Moulin Joli a été expulsée des locaux le 6 juillet 2010.

Par jugement en date du 18 octobre 2010 statuant après expertise, le tribunal de grande instance de Nanterre, a débouté la SCI 2 4 6 Michaux de toutes ses demandes, constaté l’irrecevabilité de la demande formée le 1^er août 2006 par celle-ci au visa de l’article L.145-34 du code de commerce en fixation du loyer commercial par référence à la valeur locative, dit que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1^er janvier 2000 et le 1^er août 2006, rejeté sa demande au visa de l’article L.145-38 du code de commerce en révision du loyer commercial par référence à la valeur locative.

**

Vu les dernières écritures en date du 14 octobre 2013,de la société BRCE Ltd, appelante, par lesquelles, elle demande de prononcer la nullité du jugement déféré pour défaut d’une condition d’exercice de l’action en justice, subsidiairement au fond, de réformer le jugement en toutes ses dispositions, débouter la société Le Moulin Joli de toutes ses demandes, dire que le commandement de payer du 27 février 2009 est parfaitement régulier en la forme et sur le fond, à titre reconventionnel, constater la résiliation du bail à la date du 27 mars 2009 par l’effet de la clause résolutoire, condamner la société Le Moulin Joli au paiement de la somme de 19.727,60 euros TTC assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 mars 2009, à valoir sur l’arriéré de loyers pour la période du 1^er janvier 2004 au 30 juin 2008, à celle de 2.700 euros assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 mars 2009, à valoir sur les charges pour la période du 1^er janvier 2004 au 30 juin 2008, en tout état de cause, condamner la société Le Moulin Joli au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000 euros et aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures en date du 7 août 2013, de la société Le Moulin Joli, intimée, par lesquelles elle demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, de débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes, à titre subsidiaire, lui accorder un délai de paiement de deux mois, outre une indemnité de procédure de 5.000 euros et les entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 décembre 2013.

**

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions déposées par les parties qui développent leurs prétentions et leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la nullité du jugement déféré

Considérant que l’appelante au visa des articles 15, 16 et 562 du code de procédure civile, soutient que la SCI 2 4 6 Michaux n’avait plus la capacité d’agir en justice et donc de se défendre à compter du 2 mars 2010, date de sa radiation au RCS, qu’il incombait à la la société Le Moulin Joli de mettre en cause celui ou celle qui venait aux droits de la SCI 2 4 6 Michaux depuis cette date, ce qu’elle n’a pas fait ;

Que la société Le Moulin Joli réplique que l’assignation en opposition à commandement est en date du 27 mars 2009, que la SCI 2 4 6 Michaux ne l’avait pas informée de la transmission universelle de patrimoine intervenue le 2 novembre 2009 avec la nouvelle adresse en Angleterre, ce qui constitue une manoeuvre frauduleuse voire une réticence dolosive et un manquement à sa bonne foi ;

Considérant que toutes les procédures ont été diligentées soit par l’appelante, soit par l’intimée avant la dissolution par transmission universelle de patrimoine du 2 novembre 2009 par application de l’article 1844-5 alinéa 3 du code civil et la radiation du tribunal de commerce de Paris le 2 mars 2010, que la société intimée n’a pas été informée de la transmission universelle de patrimoine de la SCI 2 4 6 Michaux (radiée à compter du 2 mars 2010) au bénéfice de la société BRCE Ltd, société de droit anglais ;

Que dès lors, le moyen de nullité de la société appelante sera écarté ;

— Sur le bien-fondé des demandes du bailleur en acquisition de la clause résolutoire

Considérant que l’appelante fait valoir que le locataire invoque des motifs qui ne sont pas sérieux, que la clause d’indexation figure dans l’acte de renouvellement de bail signé en 2000 et que cette clause est d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle ne nécessite aucunement l’assentiment préalable du locataire, que la procédure annexe relative au déplafonnement n’a aucune corrélation ni aucun intérêt dans la présente affaire, que les clauses, charges et conditions du bail demeurent applicables, notamment la clause d’indexation triennale du loyer en fonction de l’indice Insee, que l’argument tiré du défaut de citation de la clause résolutoire du bail dans le commandement de payer du 27 février 2009 le rendant nul et de nul effet est inopérant, que le décompte est clairement précisé, qu’il n’y a aucune espèce de contestation ou de motif pour remettre en cause la validité du commandement, que les demandes visées au commandement sont parfaitement fondées, que la demande additionnelle portant sur l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire est irrecevable, que le locataire n’a rien payé au titre de l’arriéré de loyers pour la période du 1^er janvier 2004 au 30 juin 2008 ;

Que la société Le Moulin Joli réplique qu’elle était parfaitement à jour du paiement du loyer et des charges, mais non de l’indexation desdits loyers, que selon l’article L.145-60 du code de commerce, l’application de la prescription biennale est réservée aux actions en fixation de loyer, révision ou de renouvellement, que le juge des loyers a été saisi uniquement sur le litige concernant le déplafonnement des loyers à compter du 1^er janvier 2006 et non pas sur la révision dans le cadre du décret du 30 septembre 1953, que la demande de l’indexation des loyers au titre des années 2004 à 2006 (hors procédure de déplafonnement) et sur les loyers 2007 et au 30 juin 2008 est prescrite conformément aux dispositions de l’article L.645-60 du code de commerce, la saisine remontant au 15 mai 2009, que le commandement litigieux ne fait pas référence à la clause résolutoire stipulée expressément dans le contrat de bail renouvelé du 18 mars 2002, que la clause résolutoire n’est donc pas acquise, qu’elle demande à la cour de déclarer le commandement nul et de nul effet au motif que celui-ci n’énonce pas de façon précise et détaillée les sommes dues;

Considérant que la prescription en matière de recouvrement des loyers et accessoires est de 5 ans conformément à l’article 2277 du code civil et non pas 2 ans, comme le soutient l’appelante ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que la prescription est de 5 ans et que le commandement a été valablement délivré eu égard à l’indication d’un mois mentionné prescrite à peine de nullité et au décompte des sommes réclamées poste par poste ;

Considérant s’agissant de la validité du commandement du 27 février 2009 en application de la clause de révision du loyer insérée au bail, la société Le Moulin Joli rappelle que la somme due au titre des loyers est de 14.903,08 euros HT, soit 17.824,08 euros TTC, que les charges ont été soldées, que la clause dite révision du loyer n’est aucunement claire et précise, qu’à défaut d’accord entre les parties relativement au montant du loyer révisé, toute contestation doit être portée devant le juge des loyers commerciaux par application de l’article R. 145-23 du code de commerce, que la révision du loyer est encadrée par des règles très précises du droit positif, que le montant du loyer révisé n’a pas été accepté par la concluante, qu’aucune somme n’est due par la locataire au titre de l’arriéré de loyer ;

Mais considérant comme le soutient l’intimée, que la demande de révision du prix du loyer non acceptée par le locataire est totalement inefficace, que le défaut de paiement par le locataire du loyer révisé non accepté et non fixé par le juge ne peut justifier l’application de la clause résolutoire ;

Que comme le soulignent les premiers juges, la décision de référé, confirmée en appel, est exécutoire, mais n’a pas autorité de chose jugée ;

Que c’est donc à juste titre que les premiers juges, après avoir relevé que le montant du loyer révisé et demandé par le bailleur n’avait pas été accepté par la société Le Moulin Joli, que la demande de révision du loyer avait été rejetée par le juge des loyers commerciaux dans sa décision du 18 octobre 2010, ont dit qu’en conséquence, aucune somme n’est due par la société Le Moulin Joli au titre de l’arriéré de loyer ;

Que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a précisé que la demande en paiement contenue dans le commandement au titre des charges ne correspond pas aux termes du contrat et ne saurait être retenue, qu’il s’ensuit que les causes du commandement sont inexistantes et que le commandement sera déclaré nul et de nul effet ;

— Sur les autres demandes

Considérant que la bailleresse sera déboutée de sa demande reconventionnelle ;

Considérant qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué une indemnité de procédure de 3.000 euros au profit de la société Le Moulin Joli ;

Qu’il lui sera accordé une indemnité complémentaire en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

REJETTE le moyen de nullité du jugement déféré

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant

CONDAMNE la société BRCE Ltd à payer à la Sarl Le Moulin Joli la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE toute autre demande

CONDAMNE la société BRCE Ltd aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,