La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014 (dite PINEL) a impacté l’activité de l’immobilier d’entreprise en réformant les baux commerciaux. Ainsi, les différentes modifications portent sur :

•  la faculté de congé triennale (article L145-4 du code de commerce) :

En principe cette faculté est d’ordre public mais des exceptions existent pour :

-les baux  d’une durée supérieure à 9 ans ;

-les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux ;

-sur les baux portant sur des locaux en vue d’une seule utilisation (monovalents) ;

-sur les baux portant sur des locaux de stockage (article 231ter III 3° CGI).

Ainsi, sauf pour les exceptions ci-dessus énoncées, il n’est plus possible de déroger conventionnellement aux échéances triennales et notamment de prévoir une période ferme.

 

• le renouvellement : « le plafonnement du déplafonnement »

L’article L145-34 du code de commerce prévoit depuis la loi PINEL, qu’en cas de renouvellement :

-si le déplafonnement est lié à une modification  notable des éléments de la valeur locative mentionnés au 1° et 4° de l’article L145-33 (les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité),

Ou

-si le bail a une durée contractuelle supérieure à neuf années ;

La variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

• le remplacement de l’ICC par l’ILC

Depuis l’intervention de la loi PINEL, l’indice INSEE du coût de la construction (ICC) est exclu des règles de révision légale et de renouvellement pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014. A sa place, c’est l’ILC  (pour les activités commerciales) et l’ILAT (pour les bureaux) qui s’applique.

Dans le cadre d’une révision conventionnelle, les parties peuvent choisir l’ICC ou l’ILC (pour les activités commerciales) ou l’ILAT (pour les bureaux) ou tout autre indice en relation avec le bail ou l’activité d’une des parties.

•  le décret d’application de la loi PINEL

Le législateur a introduit l’article L145-40-2 du code de commerce qui prévoit désormais que tout contrat doit comporter :

« un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire ».

En outre, le propriétaire doit adresser à son locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

Un décret en conseil d’état est venu préciser la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne seront pas à la charge du locataire.

Le décret visé date du 3 novembre 2014 et indique que ne peuvent plus être imputés au locataire :

• « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
• Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ;
• Le bailleur peut répercuter les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
• les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble; 
• dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. ».

 

Le cabinet de Maître ELMAN-DOUCE vous conseille et vous assiste afin de rédiger vos baux commerciaux.