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Le congé du bail d'habitation depuis la loi ALUR

Le congé du bail d'habitation depuis la loi ALUR

Lorsque les bailleurs veulent reprendre leur logement suite à une location, ils n’ont bien souvent d’autres choix que de poursuivre leur locataire en justice.

En matière immobilière, l’avocat en droit immobilier intervient souvent dans le cadre de contentieux entre propriétaires et locataires et jouent un rôle déterminant dans la reprise par le bailleur de son bien immobilier.

Le bailleur qui souhaite reprendre son logement peut décider de donner congé à son locataire.

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dit loi « ALUR », fruit de l’ex-ministre de l’égalité des territoires et du logement Cécile DUFLOT, a été promulguée le 24 mars 2014.

Cette nouvelle loi modifie notamment, concernant le bail d’habitation, les règles des congés que peuvent donner le bailleur ou le locataire pour mettre fin à leur relation contractuelle.

Ainsi l’article 5 de la loi « ALUR » vient modifier certaines dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation.

Le congé du contrat de location de logements nus (régi par la loi du 6 juillet 1989)

  1. Pour tous congés, pour reprise ou pour revente :
  • Le délai de préavis de 6 mois minimum reste inchangé. Ce délai court :
  • à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la présentation ne fait donc pas courir le délai de préavis !)
  • à compter de la signification de l’acte d’huissier;
  • à compter de la remise en main propre (pour les locations vides depuis le 27 mars 2014) 

Pour ne pas risquer de voir le contrat se reconduire, il est recommandé d’adresser le congé sept mois avant la fin du bail. Ainsi, dans l’hypothèse où le locataire ne réceptionne pas le courrier (en cas d’absence, d’oubli ou par malveillance), le propriétaire conserve le temps de faire appel à un huissier.

Dans le cas du congé par huissier, l’avis de passage suffit : même si le locataire est absent, le délai de préavis court et le congé est valable.

  • Le bailleur doit joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire dont le contenu sera déterminé par arrêté.
  • Interdiction de donner congé aux locataires âgés de plus de 65 ans (70 ans avant la loi) dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond pour l’aide personnalisée au logement (APL). Mais, il est possible au bailleur de proposer un relogement au locataire.
  • L’offre de relogement doit porter, dans les conditions visées au premier paragraphe du III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « sur un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. La proposition de relogement doit être concomitante à la notification du congé ; à défaut le congé est nul.
    • L’interdiction ne s’applique pas au bailleur âgé de plus de 65 ans (70 ans avant la loi).
    •    Elle continue d’être écartée pour le bailleur dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond APL, quel que soit son âge.
  • Forme du congé : le congé peut être donné par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.
  • La Loi ALUR permet la remise en main propre contre récépissé ou émargement mais uniquement pour les contrats de location vide signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi « ALUR »).

Tout autre moyen est à proscrire puisqu'il permettrait au locataire de contester la validité du congé.

 b.Le Congé pour reprise donné par le bailleur :

  • Sous peine de nullité, le bailleur devra indiquer, avec les nom et adresse du bénéficiaire, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.
  • Rien n’a été modifié quant au bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
  • Les personnes morales ne peuvent donner congé pour reprise ; Une seule exception, la SCI dite « familiale » (constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, qui peut donner congé pour reprise mais uniquement au bénéfice de ces associés.
    • Pour les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, le bailleur devra justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas d’absence de reprise effective de son logement, à titre de résidence principale par le bailleur, le locataire peut en contester la validité. Si le congé est réellement frauduleux, le locataire peut alors obtenir en justice des dommages et intérêts et le propriétaire être condamné à une amende pénale dont le montant peut atteindre 6000€ en fonction de la gravité des faits.

c.Le congé pour revente :

  • Le congé pour vente ne peut être donné qu’au terme du premier renouvellement du bail ;
  • Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un droit de préemption. Mais si l’acheteur du logement est un parent du propriétaire jusqu’au troisième degré et non plus du 4ème degré, le locataire n’est plus prioritaire pour acheter. Mais l’acquéreur doit occuper le logement dès le départ du locataire et pendant au moins deux ans ;
  • Le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de vente du logement. Il vaut offre de vente au profit du locataire, cette offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le congé doit impérativement reproduire les huit premiers alinéas de l’article 15 de la loi modifiée du 6 juillet 1989.Dans le délai de deux mois suivant l’offre, deux situations peuvent se produire :
  • Le locataire accepte l’offre de vente. Il dispose de deux mois pour réaliser la vente. Cependant, il dispose de deux mois supplémentaires si dans sa réponse le locataire indique qu’il a l’intention de recourir à un prêt pour acheter le logement. A la fin du délai, si la vente n’est pas réalisée, le locataire doit quitter les lieux ;
  • Le locataire n’a pas accepté l’offre de vente dans les deux premiers mois du préavis, il doit libérer le logement au plus tard à la fin du contrat ;
  •  Si le propriétaire vend finalement son logement à un tiers à un prix moindre que celui mentionné au congé, le notaire doit proposer ces nouvelles conditions au locataire : s’il accepte cette nouvelle offre, il dispose alors de deux mois pour réaliser la vente.
    • Sont désormais ouvert en cas de vente d’immeuble de plus de cinq logements, contre dix auparavant, les protections offertes aux locataires
      • la reconduction de plein droit du bail, en cas de vente en bloc d’un immeuble entier, lorsque le congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail,
      • le droit de préemption du locataire, en cas de vente après division, lorsque l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours.

Ce droit de préemption du locataire est désormais assorti d’un droit de substitution de la commune, qui pourra acquérir l’immeuble en cas de refus du locataire.

En l’absence de vente ou de mise en vente du logement, le locataire pourra en contester la validité et obtenir des dommages et intérêts et le propriétaire condamné à une amende pénale en fonction de la gravité des faits.

d.Le Congé pour motif légitime et sérieux

Une dernière possibilité de congé est ouverte au bailleur, qui désire mettre fin au bail, celui qui a un motif légitime et sérieux.

La loi n’est pas venue préciser ce qu’est un motif légitime et sérieux. Cependant, il est généralement jugé que des règlements tardifs de loyers, nécessitant l’envoi par le bailleur de lettres recommandées répétées ou la notification de plusieurs commandements constitue un motif légitime et sérieux de congé.

N’étant pas précisée par la loi, il appartiendra au juge, qui désormais dispose d’un pouvoir de contrôle à priori du congé, sauf fraude alléguée, de vérifier la réalité du motif en cas de contestation (pouvoir énoncé à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989) :

« en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé (…).Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

Le cabinet de Maître ELMAN-DOUCE vous conseille et vous assiste si vous souhaitez donner congé à votre locataire

 

Publié le 20/05/2016

Commentaires

Stephanie
Bonjour Maître,

Grâce à vous j'ai pu conserver mon logement et terminer mes études alors le bailleur souhaitait reprendre son appartement. C'est dans ce genre de situation que la connaissance de la loi fait toute la différence.

Merci encore de votre intervention, vos honoraires ont été pour moi un investissement rentabilisé.
21 June 2016 à 18:26
ninie
bonjour maitre
voila je loue mon logement a des locataires qui ne paie plus leur logement depuis octobre 2016,je les ai informer que je mettais la maison en vente pour de gros soucis financier car la maison risque d etre saisis si je ne la vend pas rapidement
je leur es proposer de me l acheter il m ont repondu qu il n ont pas le droit a un pret ,j ai des acheteurs qui sont interresser par le biens ,mais comment faire avec des locataires qui ne font qu a leur tete,j ai une clause dans mon contrat qui me dit que je peux resillier mon contrat pour loyer impayer ou pour vente ,
merci de votre repose cette situation dure depuis 1 ans
10 June 2017 à 11:52
Jeanram
Bonjour Maître,

Je viens d'hériter de ma mère d!un appartement vide loué, je souhaîte le vendre, en tant que successeur,puis-je appliquer le termes du contrat existant en tenant compte du préavis de six mois ?

D'avance merci pour votre réponse
31 July 2017 à 21:41
poisson faché
Bonsoir
je suis locataire dans un studio meublé.Bailleur une congrégation religeuse .Or il s'agit d'un loyer moderé, bref d'un studio social.Je vous explique mieux l'affaire.
les Soeures pour faire les travaux et renoveler l'entier bâtiment, ont demandé l'argent à l'Etat et en echange ont construit deux studio sociaux.Elles veulent m'expulser.Leur motivation ou pretexte. Pour obtenir ce studio HLM je ne suis pas passée par la commission de la mairie, ni par la prefecture.J'ai postulé directement avec elles.Elles m'ont accepté et elles ont le droit de m'expulser.Je suis demander de logement, mais je ne suis pas passée par la prefecture car elles ne m'ont rien demandé.J'avais les caracteristiques pour occuper ce type de logement et elles m'ont pris. Maintenat ont elles le droit de m'expulser? Je suis désesperée , j'ai peur, j'ai subi des intimidations .En effet la Superieure doit mettre dans mon studio sa nièce;merci
19 September 2017 à 23:51
poisson faché
Bonjour maître
mon bailleur est une congrégation réligeuse. Je suis dans un studio meublé, avec un contrat annuel, qui n'a été pas renouvelé.Dans la lettre de congé, les Soeurs réclament la reprise du studio.Je voudrais savoir si cette congrégation en question est une personne morale et si la loi Alur peut empêcher la reprise de mon studio
Merci
28 September 2017 à 22:02
Alexandre
Maître,

Vos précisions apportées sur le congé du bail d'habitation depuis la loi ALUR sont fort enrichissantes et vous en remercie.
Vous indiquez en particulier que pour tous congés, pour reprise ou pour revente, "Le bailleur doit joindre (au congé ???) une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire dont le contenu sera déterminé par arrêté".
Le fait de ne pas joindre cette notice d’information peut-il entraîner la nullité du congé ?
Vous remerciant par avance pour votre réponse.
14 October 2017 à 10:02
Michel
Bonjour Maitre,
Au décès soudain de son concubin, qui n’a pas eu le temps de prendre les dispositions protectrices qu’il avait promis devant notaire de finaliser, ma sœur a continué à occuper le logement propriété de son compagnon.
En contrepartie, elle a payé le remplacement de la chaudière dont la charge incombe au propriétaire, à titre d’avance sur le paiement de loyers à venir. (Cass. Civ. 3e, 4 janv. 1991, Loyers et copr. 1991, n° 97)
Les héritiers ne souhaitant pas établir de bail écrit, pouvons-nous néanmoins la considérer comme occupante en vertu d’un bail verbal à compter de la date du décès de son concubin ?
Si les héritiers désirent vendre, doivent-ils donner le congé au terme du bail initial d’une durée de 3 ans ou bien au terme du premier renouvellement du bail ?
Merci d'avance pour vos explications qui conditionnent notre conduite à tenir, ma sœur étant menacée d'expulsion dès la signature d'un acte de vente.
Bien cordialement.
06 November 2017 à 01:12
polo
bonjour maitre
je loue un logement a des locataires qui ont des retards de payement, octobre novembre et décembre et de plus j'ai un huissier qui me fait des saisie sur les loyers depuis le mois de janvier .
je désire mettre la maison en vente pour de gros soucis financier car la maison risque d etre saisis si je ne la vend pas rapidement.
il y a aussi que l'appartement en question n'est pas complétement au norme, puis je cassé le bail en cour pour ces motifs.
il y a un seul compteur d'eau et d’électricité pour plusieurs appart, mauvaise insonorisation des murs, isolation moyenne, pas de volet au fenêtre, pas de détecteur de fumée ou d'incendie, un volet roulant a la porte d'entrée sans système de déverrouillage en cas de panne ou de coupure de courant,...
le bail a était signé le 15 juin 2017 pour une durée de 3 ans.
qu'est ce que je peux faire pour cassé ce bail
merci d'avance
cordialement
23 February 2018 à 16:54
sand15
Bonjour Maître,
Je viens de recevoir le 15/03/18, une lettre recommandée de mon propriétaire (le maire de ma commune et également notre employeur avec mon compagnon) nous demandant congé pour reprise de notre logement au 30 Avril 2018. Nous avons deux enfants de 8 et 10 ans et aucun logement n'est disponible dans notre village actuellement. Pouvez-vous m'informer et m'aider sur la validité de cette lettre?
Avec mes remerciements.
21 March 2018 à 15:18
lola 4013
Bonjour,
je désire savoir si dans le cas d'un congé pour vente, et n'ayant pas trouver de logement équivalent pour la fin du délai, c'est à dire fin de bail, peut on demander un délai supplémentaire à notre propriétaire. Nous avons toujours payé nos loyers sans aucun soucis. Merci de votre réponse
24 April 2018 à 09:51
genie
Bonjour Maître,
Je viens de donner un congé pour vendre à mon locataire pour un bail se terminant le 30 avril 2019. Etant moi-même locataire dans une autre région, je me demande si je n'aurais pas mieux fait de lui adresser un congé pour reprise, pour réhabiter ma maison. Pensez-vous cela possible?
03 May 2018 à 13:12
patfog84
Bonjour
je suis locataire en fin de bail au 15 mai 2018. Mon propriétaire veut vendre sa maison. Je ne suis pas intéressée pour l'acheter.
J'ai acheté un autre logement avec travaux.. mon propriétaire avait accepté que je reste jusqu'à la fin fin 2018.
Les travaux de ma nouvelle maison prenant plus de temps, j'ai demandé à mon propriétaire de rester jusqu'à la fin juin 2018.
Ce dernier m'a refusé cette prolongation. Sa maison n'a pas été vendue, je paie mes loyers et mes charges. N'y a t il pas une solution ou une procédure pour que je puisse rester ma famille et moi jusqu'à la fin juin (nous sommes 6 personnes). Merci d'avance pour votre réponse Cordialement
09 May 2018 à 13:07
Moi
Bonjour maître,

Je suis propriétaire d une maison actuellement en location. Les locataires rénovent la maison. Ils touchent les ApL, ne complètent pas le montant du loyer vu qu’ils effectuent les travaux. Hors ils m’ont fait venir un service d hygiène pour constater les travaux à effectuer (la maison n est pas insalubre) et on transmis à la caf... du coup la maison étant en vente avant leur arrivée ils ont effectué un bail de 3ans reconduit automatiquement puis je vendre ma maison ayant eu une proposition d achat ou faut encore attendre la fin du bail? Comment cela va se passer par la suite ? Le délai de préavis? En sachant que j’en leur ai proposer l achat et qu’ils ne sont pas intéressés ! Merci par avance
13 May 2018 à 17:37

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